Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2018

Art. 29 ff. BV, Art. 267 OR, Art. 97 OR, Art. 271 OR, Art. 273 OR, Art. 846 OR, Art. 266o OR, Art. 169 ZGB

ZMP 2018 Nr. 10: Nichtigkeit und Anfechtbarkeit einer Mietvertragskündigung im Kontext einer Wohnbaugenossenschaft. Preisgabe von Rechten an der Familienwohnung. Schadenersatz wegen verzögerter Rückgabe infolge Führung eines Kündigungsschutzverfahrens.

29.08.2018 | MD170008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Genossenschaft ist grundsätzlich nicht ohne vorgängigen Ausschluss des Genossenschafters möglich. Wenn das genossenschaftliche Rechtsverhältnis und der Mietvertrag unabhängig voneinander bestehen, lässt die Praxis eine Kündigung zwar schon vorher zu. Diesfalls müssen aber zugleich die genossenschaftlichen Ausschlussvoraussetzungen gegeben sein. Die Ausschlussgründe können durch die Staturen bestimmt werden, müssen aber so gewichtig sein, dass dadurch weder der Genossenschaftszweck vereitelt, noch das Mitgliedschaftsrecht ausgehöhlt wird. Im Rahmen der Kündigung des Mietvertrags bilden die Ausschlussgründe Kündigungsvoraussetzungen. Fehlen sie, ist die Kündigung nichtig und nicht bloss anfechtbar. Gleiches gilt, wenn die Parteien im Rahmen eines Ausschlussverfahrens sich auf den Austritt des Mieters aus der Genossenschaft geeinigt, dabei aber gleichzeitig genossenschaftliche Ausschlussregeln in den Mietvertrag eingebaut haben (E. III.2.2 und 3.2). Für eine solche Vertragsanpassung ist die (explizite) Zustimmung der Ehegattin und Mitmieterin nicht erforderlich, denn dies bewirkt keine Preisgabe von Rechten an der (Familien-)Wohnung (E. III.2.1 und 3.1). Strengt der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren an, verhält er sich grundsätzlich auch dann rechtmässig, wenn er den Prozess verliert. Schadenersatz schuldet er nur bei missbräuchlicher Einleitung oder Führung des Prozesses (E. III.3.3).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.08.2018

Geschäftsnummer MD170008-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. Art. 29 ff. BV
Art. 267 OR
Art. 97 OR
Art. 271 OR
Art. 273 OR
Art. 846 OR
Art. 266o OR
Art. 169 ZGB

Verweise

OR 262, OR 423, OR 256, OR 260a, OR 65 Abs. 2, ZGB 939 Abs. 2, ZPO 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1, ZPO 157

ZMP 2018 Nr. 9: Abschöpfung des rechtswidrig erzielten Untervermietungsgewinns. Entschädigungsanspruch des Mieters für Investitionen. Wegnahmerecht des Mieters (ius tollendi). Mitwirkungsobliegenheit der Parteien in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime. Verwertbarkeit eines überschiessenden Beweisergebnisses

04.05.2018 | MG160031-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Auch bei Bestehen eines Verweigerungsgrundes nach Art. 262 Abs. 2 OR kann der Vermieter dem Mieter die Untervermietung gestatten. Davon ist auszugehen, wenn er oder eine Person, für die er verantwortlich ist, von der Untermiete Kenntnis hat und er über längere Zeit nicht dagegen einschreitet (E. IV.1.2). Bei einer eigenmächtigen Untervermietung kann der Vermieter den Gewinn aus der Untervermietung abschöpfen, soweit sich dieser unter Berücksichtigung der eigenen Investitionen des Mieters als missbräuchlich erweist  (E. IV.1.3 und IV.3). Beweisbelastet für die (freie oder eingeschränkte) Zustimmung ist der Mieter, während der Vermieter die Beweislast für den Gewinn trägt. Dabei kann er sich auf den Nachweis beschränken, dass der Untermietzins für dieselbe Sache höher ist als der Hauptmietzins. Behauptet der Mieter Umstände, die den Unterschied rechtfertigen, trägt er für diese rechtshindernde Tatsache die Beweislast (E. IV.1.4 und IV.2.2).

Trotz sozialer Untersuchungsmaxime hat eine Partei keinen Anspruch auf mehr als eine Aufforderung des Gerichts, ihrer Mitwirkungspflicht nachzukommen. Hat sie auf eine entsprechende Verfügung nicht reagiert, ist sie später mit entsprechenden Beweisanträgen ausgeschlossen (E. IV.2.1.4). Ein überschiessendes Beweisergebnis kann für das Urteil verwendet werden, wenn es im Rahmen der ursprünglichen Parteibehauptungen liegt (E. IV.6.3.3).

Der Mieter hat für seine Vorrichtungen zwar grundsätzlich ein Wegnahmerecht. Dieses ist indessen spätestens bis zur Rückgabe der Mietsache auszuüben (E. IV.7).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.05.2018

Geschäftsnummer MG160031-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 262
OR 423
OR 256
OR 260a
OR 65 Abs. 2
ZGB 939 Abs. 2
ZPO 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1
ZPO 157

Verweise

ZPO 135, ZPO 148, ZPO 245 f., ZPO 223, ZPO 234

ZMP 2018 Nr. 8: Überprüfung eines Arztzeugnisses betr. Verhandlungsunfähigkeit mittels Gutachten. Säumnisfolgen im vereinfachten Verfahren.

01.03.2018 | MG170026-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Für die Verschiebung eines Verhandlungstermins sind zureichende Gründe erforderlich. Solche liegen für gewöhnlich vor, wenn die betroffene Partei ein Arztzeugnis vorlegt, welches ihr für den Zeitraum des Termins Verhandlungsunfähigkeit bescheinigt. Ergeben sich am Zeugnis indessen Zweifel, kann das Gericht den Befund durch ein Gutachten überprüfen lassen (E. I.4).

Entgegen einem Teil der Lehre folgt aus Art. 223 ZPO kein allgemeines Prinzip, wonach die beklagte Partei auch im vereinfachten Verfahren stets eine zweite Chance bekommen muss. Versäumen die Parteien den Termin der Hauptverhandlung, richten sich die Folgen allein nach Art. 234 i.V.m. Art. 219 und 243 ff. ZPO. Art. 223 ZPO gelangt im vereinfachten Verfahren nur zur Anwendung, wenn das Gericht gestützt auf Art. 246 Abs. 2 ZPO einen Schriftenwechsel angeordnet hat (E. I.5).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 01.03.2018

Geschäftsnummer MG170026-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 135
ZPO 148
ZPO 245 f.
ZPO 223
ZPO 234

Verweise

OR 257d, OR 271 Abs. 1, OR 120

ZMP 2018 Nr. 1: Verrechnung nach Ansetzung einer Nachfrist. Anfechtbarkeit einer Zahlungsverzugskündigung.

13.02.2018 | MB170006-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Eine gültige Verrechnung nach Androhung einer Zahlungsverzugskündigung setzt die Fälligkeit der Gegenforderung des Mieters voraus. Diese fehlt, wenn die Parteien einen vertraglich vereinbarten Beitrag des Vermieters an Ausbaukosten des Mieters von der Vorlage einer Abrechnung und entsprechender Belege abhängig gemacht haben und der Mieter dieser Obliegenheit nicht bis zur Verrechnungserklärung nachgekommen ist (E. IV.1.2).
Im (vereinfachten) Kündigungsschutzverfahren kann der Vermieter Widerklage auf Ausweisung erheben, denn eine solche bildet nur das Spiegelbild der Hauptklage und betrifft daher ebenfalls das Thema Kündigungsschutz (E. II.2).
Die vorvertragliche Pflicht, sich bei Verhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten, gilt erst recht, wenn die Parteien miteinander schon vertraglich verbunden sind. Vereinbaren die Parteien eine Besprechung, an welcher insbesondere (Gegen-)Forderungen des Mieters in Zusammenhang mit einer angedrohten Zahlungsverzugskündigung Thema sein sollen, und kann diese Besprechung erst einige Tage nach Ablauf der 30-tägigen Nachfrist stattfinden, so muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er ungeachtet des Termins sofort nach Fristablauf die Kündigung aussprechen wird, wenn die Mietzinsrückstände nicht beglichen werden. Andernfalls verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben (E. IV.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 13.02.2018

Geschäftsnummer MB170006-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 257d
OR 271 Abs. 1
OR 120

Verweise

OR 271 Abs. 1

ZMP 2018 Nr. 6: Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorübergehenden Auszugs durch den Mieter.

04.01.2018 | MB170022-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Die Kündigung des Vermieters wegen eines umfassenden Sanierungsprojektes ist zwar grundsätzlich anfechtbar, wenn sie trotz eines Angebots des Mieters ausgesprochen wird, die Mietsache während der Bauzeit zu räumen. Erforderlich ist aber ein Angebot, das dem Vermieter die Garantie gibt, auf erstes Verlangen mit den Bauarbeiten beginnen zu können (MG, E. 4.2.4 und 4.3.2; OG, E. IV.1.2 und IV.3).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.01.2018

Geschäftsnummer MB170022-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271 Abs. 1

Verweise

ZPO 101, ZPO 56, ZPO 132, ZPO 144 Abs. 2

ZMP 2018 Nr. 7: Zureichende Gründe für die Bewilligung der Bezahlung eines Kostenvorschusses in Raten. Bewusst produzierter prozessualer Mangel.

07.12.2017 | MB170027-L/Z2 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Zwar sind die Voraussetzungen für eine Ratenzahlung des Vorschusses für die Gerichtskosten weniger streng als diejenigen für die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Die Gesuchstellerin muss aber zureichende Gründe glaubhaft machen, mithin dartun, dass sie nicht in der Lage ist, den Vorschuss in einer einzigen Zahlung zu leisten. Geschieht dies trotz Kenntnis der Voraussetzungen nicht, ist das Gesuch abzuweisen, ohne dass der  Gesuchstellerin Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 07.12.2017

Geschäftsnummer MB170027-L/Z2

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 101
ZPO 56
ZPO 132
ZPO 144 Abs. 2

Verweise

OR 253b, OR 271 ff., GOG 21, GOG 26

ZMP 2018 Nr. 5: Doppelt relevante Tatsachen. Sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts und Anwendung der mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen bei gemischten Verträgen. Betreute Wohngruppe für psychisch kranke Menschen.

03.11.2017 | MB170008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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In der Rechtsprechung gewinnt für die Beurteilung gemischter Verträge die Kombinationstheorie an Bedeutung. Entsprechend ist für jede einzelne Rechtsfrage zu untersuchen, welches der im Vertrag enthaltenen Typenrechte das konkrete Problem dominiert ("Blumenpflücktheorie"). Auszugehen ist dabei vom Schwerpunkt des gesamten Vertrages. Bei Fragen, die das gesamte Vertragsverhältnis betreffen, wie etwa die Kündigung, ist von den durch die Typenrechte zur Verfügung gestellten Regeln die adäquateste anzuwenden. Ob bei einer Kündigung die mietrechtlichen Schutzbestimmungen zum Zug gelangen, hängt vom Schutzgedanken der Regelung und der Interessenlage der Parteien ab (OG, E. III.3.5.2). Die Frage lässt sich nicht generell für die sehr unterschiedlichen Heim-, Pensions- sowie Beherbergungs- und Betreuungsverträge beantworten (Präzisierung der Rechtsprechung). Beim vorliegenden betreuten Wohnen überwiegt das Dienstleistungselement zwar in preislicher Hinsicht. Zweck der vom Beklagten abgeschlossenen Verträge ist es jedoch, psychisch kranken Menschen in einer betreuten Wohngemeinschaft ein Zuhause zu bieten, dass ihnen weitgehend ein selbständiges Leben ermöglicht. Darin liegt bezogen auf die Vertragsauflösung ein dominierendes mietrechtliches Element. Damit ist das Mietgericht für die Beurteilung der Klage sachlich zuständig und es gelangt der mietrechtliche Kündigungsschutz zur Anwendung (MG, E. II.1.3-5; OG, E. III.2.3 und III.2.4 sowie III.3.6).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 03.11.2017

Geschäftsnummer MB170008-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 253b
OR 271 ff.
GOG 21
GOG 26

Verweise

OR 253a, GOG 21, GOG 26

ZMP 2018 Nr. 4: Miete von Geschäftsräumen.

31.10.2017 | MG170033-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Vom Begriff der Geschäftsräume sind zwar auch Lokale umfasst, die für die Verfolgung wissenschaftlicher, künstlerischer oder anderer ideeller Zwecke gemietet werden wie etwa für die Tätigkeit eines Vereins. Abgesehen von solchen Spezialfällen setzt der Begriff aber zumindest eine erwerbsorientierte Tätigkeit voraus, die allerdings nicht gewinnbringend sein muss und auch bloss einen Nebenerwerb zum Gegenstand haben kann. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte Gebrauchszweck der Sache. Die blosse Bewilligung des Vermieters, eine Modelleisenbahn aufzustellen, reicht für die Annahme einer Geschäftsraummiete nicht aus (MG, E. 2.5; OG, E. III.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 31.10.2017

Geschäftsnummer MG170033-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 253a
GOG 21
GOG 26

Verweise

OR 271, OR 271a

ZMP 2018 Nr. 3: Kündigung wegen umfassender Sanierung/Abbruch der Liegenschaft.

16.08.2017 | MB150013-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Selbst wenn im Kündigungszeitpunkt noch nicht definitiv feststeht, ob die Vermieterin die Liegenschaft umfassend sanieren oder abbrechen will, erweist sich die Kündigung als gültig, sofern feststeht, dass das eine oder das andere Projekt durchgeführt wird und dass selbst eine blosse Sanierung den Verbleib des Mieters im Objekt nicht erlaubt (MG, E. III.3.4; OG, E. 7.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 16.08.2017

Geschäftsnummer MB150013-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271
OR 271a

Verweise

OR 271, OR 272, OR 261

ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.

26.06.2017 | MB160030-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Bei einer Mehrheit von Kündigungsgründen ist die Kündigung grundsätzlich gültig, wenn sich einer davon nicht als missbräuchlich erweist. Vorbehalten bleibt der Fall, dass ein an sich legitimer Grund nur der Tarnung der wahren, missbräuchlichen Gründe dient. Entscheidend ist eine Gesamtsicht, wobei der Vermieterin eine unglückliche Formulierung nicht zum Nachteil gereicht. Hängen die verschiedenen angegebenen, wahren Gründe sachlich zusammen, erweist sich die Kündigung als gültig (MG, E. III.1.3). Selbst wenn einzelne Gründe sich als missbräuchlich erweisen, ist die Kündigung gültig, soweit eine Gesamtschau ergibt, dass die legitimen Interessen der kündigenden Partei nicht nur im Hintergrund standen (OG, E. II.4.4). Eine unbewilligte Nutzungsänderung berechtigt grundsätzlich zu einer Kündigung. Protestiert die Vermieterin mehrmals gegen die Art und Weise der Nutzung, lässt sie die Mieterin aber dennoch über zehn Jahre lang gewähren, so verstösst eine Kündigung wegen der Art der Nutzung gegen Treu und Glauben (OG, E. II.2.1.4-7). Selbst wenn die Tätigkeit der Mieterin aber lange toleriert oder gar bewilligt wurde, verstösst die Kündigung insgesamt nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie zum Zweck erfolgt, die Sache durch Vermietung an einen Dritten wieder der ursprünglichen Nutzungsart zuzuführen (MG, E. III.1.4; OG, E. II.2.1.4-7). Anders zu entscheiden wäre nur bei einem objektiv sehr gewichtigen Missverhältnis der Interessen (OG, E. II.2.2.4-8 sowie II.4.4-5).

Strebt die Mieterin die aufgrund einer gültigen Kündigung erforderliche Neuorientierung nicht an und bildet das bestehende Geschäft für sie keine Existenzgrundlage, kommt höchstens eine kurze Erstreckung in Betracht (MG, E. III.2.4).

Der gesetzliche Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel nach Art. 261 OR ändert nichts daran, dass auch der Nichteigentümer die Sache gültig vermieten kann. Kommt es in der Folge im Hintergrund zu einem Eigentümerwechsel, hat dies auf die Vertragsparteien keinen Einfluss (BGer, E. 2.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.06.2017

Geschäftsnummer MB160030-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271
OR 272
OR 261

Verweise