Erstreckung des Mietverhältnisses

Selbst wenn die Kündigung weder nichtig noch anfechtbar ist, kann die Mieterin eine Erstreckung (Verlängerung) des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine Härte bedeutet, welche das Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt (Art. 272 OR). Als Härtegründe kommen vor allem finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte in Frage. Die Erstreckung soll der Mieterin mehr Zeit einräumen, um ein Ersatzobjekt zu finden. Bewahren Sie Belege über Suchbemühungen auf: Sie sind das beste Beweismittel für eine Härte.

 

Die maximale Erstreckung beträgt bei Wohnungen vier und bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Innerhalb dieses Rahmens können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Im zweiten Fall muss die Mieterin bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung ein weiteres Begehren stellen (Art. 272b OR; Art. 273 Abs. 3 OR). Findet die Mieterin eine Wohnung, so kann sie das erstreckte Mietverhältnis gemäss Art. 272d OR kündigen.

 

Eine Erstreckung ist ausgeschlossen, wenn ein Kündigungsgrund nach Art. 272a OR vorliegt, besonders bei Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters.

 

Für eine Erstreckung muss innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eine Klage eingereicht werden (Art. 273 Abs. 2 OR). Danach ist das Recht verwirkt. Die Frist beginnt schon am Tag nach der Aushändigung der Kündigung zu laufen. Legt der Postbote eine Abholungseinladung in den Briefkasten, muss der Empfänger die Sendung spätestens am Folgetag abholen. Laut Bundesgericht beginnt die Frist nämlich nicht erst am Ende der 7-tägigen Abholfrist (BGE 140 III 244 E. 5). Das Bundesgericht hat entgegen der Genfer Vorinstanz einer Mieterin das Recht auf Kündigungsschutz abgesprochen, die zur Zeit der Kündigung für 10 Tage in den Ferien war und deshalb den Kündigungsbrief nicht innert der 7-tägigen Frist bei der Post abholen konnte. Die Mieterin müsse sich bei der Post erkundigen, von wem der nicht abgeholte Brief stamme. Die Ferien änderten nichts daran, dass die Anfechtungsfrist bereits einen Tag nach Einwurf der Abholungseinladung in den Briefkasten zu laufen beginne (Urteil 4A_293/2016 v, 13.12.2016, zur Publ. in der amtlichen Sammlung bestimmt). 

 

Wer die Kündigung anficht, braucht kein separates Begehren um Erstreckung zu stellen, denn Schlichtungsbehörde und Gericht prüfen bei gültigen Kündigungen von sich aus, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR). Im Zweifel sollte die Mieterin nicht nur Erstreckung verlangen, sondern auch die Kündigung anfechten, denn missbräuchliche Kündigungsmotive stellen sich häufig erst im Laufe des Verfahrens heraus, wenn die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen ist.