Wertvermehrende Investitionen (Mehrleistungen)

Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinserhöhungen nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen der Vermieterin gerechtfertigt sind. Solche können in einer Vergrösserung der Mietsache oder in wertvermehrenden Investitionen bestehen. Das Ausmass der zulässigen Mietzinserhöhung hängt ab von den Kosten der Investition, von deren Lebensdauer und von den mutmasslichen Verzinsungs- und Unterhaltskosten während der Lebensdauer. Für die Bestimmung der Lebensdauer gibt es eine gemeinsam vom Hauseigentümer- und vom Mieterverband entwickelte Lebensdauertabelle. Wird eine schon vorhandene Installation durch eine neue, bessere ersetzt, muss zudem bestimmt werden, welcher Anteil der Investition zu einer Verbesserung führt (wertvermehrender Anteil). Bei umfassenden Renovationen legt Art. 14 Abs. 1 VMWG den wertvermehrenden Anteil auf 50-70 % der Investition fest (s. dazu Urteil des Bundesgerichts 4C.287/2001 v. 26.3.2002 E. 3).

 

Zur Verzinsung der Investition wird der aktuelle Hypothekarzinssatz verwendet und um ein halbes Prozent erhöht. Der Zinssatz entspricht damit der Eigenkapitalrendite, welche im Mietrecht gerade noch als zulässig erachtet wird. Er muss bei der Berechnung durch 2 geteilt werden, da mit fortschreitender Abschreibung das noch zu verzinsende investierte Kapital abnimmt. Für den Unterhaltsbedarf wird ein Prozent der Investition pro Jahr einberechnet.

 

Die Mietzinserhöhung darf erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen (Art. 14 Abs. 3 VMWG).

 

Mit der folgenden Tabelle können Sie die in Ihrem Fall zulässige Mietzinserhöhung selber berechnen. Die als Beispiel in die Tabelle eingefügten Zahlen beziehen sich auf die Installation eines Geschirrspülers, wo zuvor keiner vorhanden war.

 

Kosten der Investition: Wert- vermeh-
render Anteil
Lebens-
dauer
Abschrei-
bung pro Jahr
Hypo-Zins (%) Ø Kapital- zinssatz Unterhalts- kosten pro Jahr (% der Investition) Zulässige Mietzins- erhöhung pro Jahr Zulässige Mietzins- erhöhung pro Monat
Fr. % Jahre % % % %