Übersetzter Ertrag (Netto- bzw. Bruttorendite)

Der Bruttoertrag aus einer Liegenschaft besteht aus den gesamten Mietzinseinnahmen. Dagegen ist der Nettoertrag die Summe, die der Vermieterin von den Mietzinseinnahmen verbleibt, nachdem sie sämtliche Unterhalts-, Betriebs-, Verwaltungs- und Fremdkapitalkosten (Hypothekarzinsen) bezahlt hat. Setzt man den Brutto- bzw. Nettoertrag ins Verhältnis zu den Anlagekosten (Kaufpreis bzw. Bau- und Landerwerbskosten), erhält man die Brutto- bzw. Nettorendite einer Liegenschaft. Für mietrechtliche Zwecke taugt allerdings nur eine konkrete Renditeberechnung: Die einzelnen Positionen aus der Liegenschaftenrechnung müssen nach einem sinnvollen Verteilschlüssel (Anzahl m2, Anzahl Zimmer etc.) auf das Mietobjekt umgelegt werden.

 

Die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig, solange sie den Zinssatz für erste Hypotheken nicht um mehr als ein halbes Prozent übersteigt (s. BGE 123 III 171 E. 6a). Abgestellt wird dabei seit 1. Januar 2008 auf einen in der ganzen Schweiz einheitlichen Referenzzinssatz, welcher vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement vierteljährlich erhoben wird (Art. 12a VMWG). Addieren Sie zum aktuellen Referenzzinssatz 0.5 %, erhalten Sie die maximal zulässige Nettorendite.

 

Die Bruttorendite nach Art. 269a lit. c OR ist nicht missbräuchlich, solange sie nicht mehr als 2 % höher ist als der genannte Referenzzinssatz (BGE 118 II 124 E. 5). Die Bruttorendite ist für die Ertragslage einer Liegenschaft nur bei Neubauten aussagekräftig. Das Kriterium darf daher nur für neuere (max. 10-jährige) Bauten angewandt werden.

 

Die Rendite kann nur anhand der gesamten Buchhaltung der Vermieterin ermittelt werden. Dies ist ausserordentlich aufwendig. Beweisen muss die Rendite, wer daraus ein Recht ableitet. Bei der Anfechtung eines Anfangsmietzinses ist das die Mieterin, während der Vermieter die Beweislast trägt, wenn er geltend macht, die von der Mieterin verlangte Anpassung des Mietzinses an einen gesunkenen Hypothekarzins führe zu einem ungenügenden Ertrag. Auch in den Fällen, in denen die Mieterin die Beweislast trägt, muss ihr der Vermieter die Grundlagen der Berechnung offenlegen, soweit er über die Belege verfügt (BGE 142 III 568).

 

Netto- wie Bruttorendite sollen im laufenden Mietverhältnis aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht zu einer völlig neuen Mietzinsberechnung führen. Ihre Anwendung unterliegt daher Beschränkungen (s. Verhältnis der Anpassungskriterien).