Voraussetzungen der Untermiete

Die Untervermietung ist von der Zustimmung der Vermieterin abhängig. Diese darf sie jedoch nicht beliebig, sondern gemäss Art. 262 Abs. 2 OR nur dann verweigern,

  • wenn der Mieter sich weigert, ihr die Bedingungen der Untermiete (Mietzins, Art und Dauer des Benützungsrechts etc.) bekannt zu geben (Urteil des Bundesgerichts 4C.331/2004, E. 1.1.4);
  • wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind – aus der Untervermietung darf kein Gewinn erzielt werden, der nicht durch die Leistungen des Untervermieters gerechtfertigt ist (BGE 119 II 353 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 4C.331/2004, E. 1.2);
  • wenn der (Haupt-)Vermieterin aus der Vermietung der Sache wesentliche Nachteile entstehen, z.B. bei Gefahr einer unsachgemässen Benützung der Sache, laut Bundesgericht aber auch bei einer unbefristeten Untervermietung der ganzen Mietsache, ohne dass der Mieter die Absicht hat, später die Sache selber wieder zu benützen (BGE 134 III 446).

Erteilt die Vermieterin zu Unrecht die Zustimmung nicht, so kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen und auf Feststellung der Zulässigkeit der Untermiete klagen. Heikel ist die eigenmächtige Untervermietung. Besonders wenn sich herausstellt, dass die Vermieterin die Zustimmung zu Recht hätte verweigern können, riskiert der Mieter die Kündigung, womöglich gar eine ausserordentliche (BGE 134 III 300).