Ersatzvornahme

Die Ersatzvornahme ist eine Form der Beseitigung des Mangels. Von der üblichen Beseitigung unterscheidet sie sich dadurch, dass die Behebung des Mangels durch den Mieter erfolgt, obwohl dies eigentlich Sache der Vermieterin wäre. Bevor er zur Ersatzvornahme schreitet, muss der Mieter immer sicherstellen, dass die Vermieterin (oder eine Hilfsperson derselben, zum Beispiel der Hauswart) den Mangel kennt. Weil er dies im Streitfall beweisen muss, meldet er den Mangel am besten mit eingeschriebenem Brief. Reagiert die Vermieterin nicht innert angemessener Frist, so ist zu unterscheiden:

  • Bei gravierenden Mängeln, welche die Tauglichkeit der Sache zum Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, ist eine Ersatzvornahme nur mit richterlicher Ermächtigung möglich (Art. 98 OR).
    Beispiel: Herunterfallende Staub- und Schlackenteile wegen undichter Decke (Bundesgericht, Urteil 4C.168/2001).
    Da der Mieter in der Regel nicht bis zu einem Gerichtsentscheid warten kann, ermöglicht ihm das Gesetz in solchen Fällen zusätzlich die fristlose Kündigung des Vertrages (Art. 259b lit. a OR). Gleichzeitig kann er von der Vermieterin Schadenersatz verlangen (zum Beispiel die Erstattung der Kosten für ein Hotel und für die Einlagerung der Möbel). Ist die Vermieterin nicht erreichbar, so kann der Mieter gemäss den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag handeln (Art. 419 ff. OR). Er braucht dazu keine richterliche Ermächtigung, hat aber nur dann uneingeschränkt Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, wenn er sich strikte von den Interessen der Vermieterin leiten lässt.

  • Wiegen die Mängel weniger schwer, so kann der Mieter sie ohne richterliche Ermächtigung selber beheben (Art. 259b lit. b OR). Die Kosten kann er der Vermieterin in Rechnung stellen oder mit künftigen Mietzinsen verrechnen (Art. 265 OR). Das Bundesgericht hat entschieden, dass ein Mieter auf Kosten des Vermieters eine Terrasse abdichten lassen durfte, nachdem der Vermieter die Behebung des Problems versäumt hatte; die Arbeiten hatten Fr. 11'000.- gekostet (Bundesgericht, Urteil 4A_628/2010). Zulässig dürfte es daher auch sein, nach 15 Jahren Mietdauer die verblichenen Wände eines Zimmers neu streichen zu lassen, einen schmutzigen Innenhof oder ein Treppenhaus zu reinigen oder einen Überschwemmungsschaden zu beseitigen. Wichtig ist, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis und nicht innert nützlicher Frist etwas unternommen hat und dass der Mieter die Arbeiten fachgerecht durchführen lässt. Denn sonst kann der Mieter seinerseits schadenersatzpflichtig werden (Art. 97 OR).