Änderungen an der Mietsache durch die Mieterin

Miete bedeutet die Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Die Mieterin darf am Mietobjekt daher keine Änderungen vornehmen, wie z.B. Umbauten oder Farbveränderungen. Tut sie dies trotzdem, so kann der Vermieter spätestens beim Miet-Ende die Wiederherstellung des früheren Zustandes auf Kosten der Mieterin verlangen. Eigenmächtige Änderungen können auch Anlass für eine Kündigung sein, in schweren Fällen gar für eine kurzfristige (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR).

 

Immerhin kann die Mieterin eine Änderung vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt (Art. 260a Abs. 1 OR). Der Vermieter verliert dadurch das Recht, die Wiederherstellung der Sache zu verlangen – ausser die Parteien vereinbaren schriftlich etwas anderes (Art. 260a Abs. 2 OR). Ausserdem muss er der Mieterin bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung für den Mehrwert bezahlen, falls zu diesem Zeitpunkt noch ein erheblicher Mehrwert besteht (Art. 260a Abs. 3 OR). Kleinigkeiten sind von der Entschädigungspflicht daher ausgenommen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es zulässig, dass die Mieterin von Anfang an auf eine solche Entschädigung verzichtet (BGE 124 III 149 E. 4).

 

Überträgt der Vermieter dagegen Reparaturarbeiten auf die Mieterin von Wohn- oder Geschäftsräumen, so hat sie dafür auch dann einen Entschädigungsanspruch, wenn die Parteien das Gegenteil vereinbart haben: Auf die Instandstellungspflicht des Vermieters kann die Mieterin nämlich nicht gültig verzichten (Art. 256 OR).