Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2016

OR 259b lit. a, OR 260, OR 271

ZMP 2016 Nr. 7: Fristlose Kündigung wegen unzumutbarer Erneuerungs- und Änderungsarbeiten der Vermieterin.

19.12.2016 | MB150006-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Das ausserordentliche Kündigungsrecht der Mieterin wegen schwerer Mängel an der Mietsache nach Art. 259b lit. a OR entspricht im Dauerschuldverhältnis den Gläubigerrechten im Falle der Schlechterfüllung nach Art. 97 i.V.m. Art. 107-109 OR. Eine fristlose Kündigung setzt daher nicht voraus, dass die Mieterin die Sache tatsächlich nutzt. Die Unzumutbarkeit von Erneuerungs- und Änderungsarbeiten nach Art. 260 OR impliziert einen schweren Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR. Ein Vorbehalt gilt bezüglich der Voraussetzung des ungekündigten Mietverhältnisses: Kündigt die Mieterin lange vor Ablauf einer festen Mindestdauer und kann sie daher aller Voraussicht nach auch noch von den Vorteilen der baulichen Massnahmen profitieren, beurteilt sich die Zumutbarkeit einzig aufgrund der Auswirkungen der Sanierung auf die Gebrauchstauglichkeit der Sache. Wartet die Mieterin nach Baubeginn mit der Kündigung zu, so verstösst ihr Verhalten nicht gegen Treu und Glauben, wenn im Zeitpunkt der Kündigung schwere Immissionen bestehen und ein Ende binnen kurzer Zeit nicht absehbar ist.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 19.12.2016

Geschäftsnummer MB150006-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 259b lit. a
OR 260
OR 271

Verweise

ZPO 246 Abs. 2, ZPO 223, ZPO 138 Abs. 3

ZMP 2016 Nr. 6: Anordnung eines Schriftenwechsels im vereinfachten Verfahren. Säumnisfolgen bei Ausbleiben der Klageantwort. Zustellungsvereitelung.

21.11.2016 | MG160033-L/U | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Zeigt sich die beklagte Partei völlig desinteressiert am Verfahren, indem sie weder an der Schlichtungsverhandlung teilnimmt, noch Zustellungen des Mietgerichts entgegen nimmt, kann im vereinfachten Verfahren ein Schriftenwechsel angeordnet werden. Dies dient der Vereinfachung des Verfahrens: Bei Ausbleiben der Klageantwort innert Nachfrist braucht das Gericht nicht zur Hauptverhandlung vorzuladen, sondern kann anders als bei  einer unterbliebenen Stellungnahme im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 223 ZPO sofort einen Endentscheid treffen, wenn die Sache spruchreif ist.

Hat ein Empfänger Kenntnis vom Verfahren, muss er mit Zustellungen rechnen und dafür sorgen, dass ihn diese erreichen können. Gibt er dem Gericht Adressänderungen nicht bekannt, gelten Postsendungen dennoch am Tag des erfolglosen Zustellversuchs an die letzte bekannte Adresse als zugestellt.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 21.11.2016

Geschäftsnummer MG160033-L/U

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 246 Abs. 2
ZPO 223
ZPO 138 Abs. 3

Verweise

OR 259d, ZGB 8

ZMP 2016 Nr. 5: Mietzinsminderung wegen Schimmel. Verantwortlichkeit der Mieterin. Beweislast.

21.10.2016 | MD150006-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Eine Mietwohnung taugt zum vorausgesetzten Gebrauch nicht, wenn diese nur durch mehrmals tägliches Querlüften und Positionierung der Möbel nur an bestimmten Stellen und weit weg von einer Aussenwand schimmelfrei gehalten werden kann (E. III.3.4). Trägt die Mieterin jedoch erheblich zur Verursachung des Schimmels bei, ist sie im Sinne des Gesetzes für den Mangel verantwortlich und verliert so ihre Mängelrechte. Der Vermieter trägt die Beweislast für das vertragswidrige Verhalten der Mieterin. Wird das Mietobjekt in vertragswidriger Weise untervermietet, überbelegt und zu diesem Zwecke eigenmächtig derart umgebaut, dass die Luftzirkulation in den Räumlichkeiten stark eingeschränkt ist, besteht eine natürliche Vermutung, dass der Schimmelbefall überwiegend auf das vertragswidrige Verhalten der Mieterin zurückzuführen ist (E. III.3.2 und III.4.2-10).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 21.10.2016

Geschäftsnummer MD150006-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 259d
ZGB 8

Verweise

OR 257d, ZGB 806 Abs. 3, SchKG 152 Abs. 2, VZG 91, VZG 94

ZMP 2016 Nr. 4: Erstreckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands.

06.10.2016 | MB150020-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Rechtsgeschäfte des Vermieters und Grundeigentümers mit der Mieterin über noch nicht verfallene Mietzinse sind gegenüber dem Grundpfandgläubiger auch dann unwirksam, wenn sie vor der Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung abgeschlossen wurden. Die Mieterin kann sich daher nicht auf eine mit den Vermietern getroffene Stundungsvereinbarung berufen. Die Regeln über die Verwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt in Art. 91 ff. VZG beruhen auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Entsprechend ist das Betreibungsamt befugt, den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs im Sinne von Art. 257d OR zu kündigen, wenn die Mieterin die Zahlung der Mietzinse unter Berufung auf die Stundungsabrede verweigert. Im Prozess über die Kündigung nimmt das Betreibungsamt die Rechte der Vermieter in eigenem Namen wahr und tritt damit als Prozessstandschafter in Erscheinung (E. III.3).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.10.2016

Geschäftsnummer MB150020-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 257d
ZGB 806 Abs. 3
SchKG 152 Abs. 2
VZG 91
VZG 94

Verweise

ZPO 93 Abs. 1, ZPO 227

ZMP 2016 Nr. 3: Klageänderung. Verfahrensart. Eventualklage und (unzulässige) Alternativklage.

22.09.2016 | MG160025-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Die Klägerin verlangte von den Beklagten unter anderem den Ersatz der von ihr vorgeschossenen Gerichtskosten für das Ausweisungsverfahren sowie die Verpflichtung der Beklagten zur Bezahlung der Parteientschädigung im selben Verfahren. Über diese prozessualen Kosten wurde schon vom Ausweisungsgericht rechtskräftig befunden, womit aufgrund der Sperrwirkung der abgeurteilten Sache (res iudicata) darauf nicht einzutreten ist. Im Rahmen des rechtlichen Gehörs zu diesem Punkt machte die Klägerin geltend, "zumindest eventualiter" fordere sie den gleichen Betrag unter dem Titel der vorprozessualen Anwaltskosten. Soweit die Klägerin denselben Betrag gestützt auf verschiedene Lebenssachverhalte fordert, ist dies eine unzulässige Alternativklage, denn dieses Vorgehen überlässt den Entscheid, welcher Teil der Klage zu behandeln ist, dem Gericht [Anm. d. Red.: Vgl. inzwischen auch BGE 142 III 683 E. 4 und 5]. Wollte man eine kumulative Geltendmachung des Betrags annehmen, so würde dies den Streitwert auf über Fr. 30'000.– erhöhen, womit nicht mehr das vereinfachte Verfahren anwendbar wäre. Da die gleiche Verfahrensart jedoch eine Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Klageerweiterung ist, erweist sich auch das als unzulässig.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 22.09.2016

Geschäftsnummer MG160025-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 93 Abs. 1
ZPO 227

Verweise

OR 257e, OR 743, SchKG 207, SchKG 230, SchKG 230a

ZMP 2016 Nr. 2: Eintreiben einer Forderung sowie Auflösung des Mietkautionsdepots zu Gunsten der Vermieterin unter Anrechnung an die Forderung trotz Einstellung des Konkurses über der Mieterin mangels Aktiven.

15.09.2016 | MG160033-L/Z1 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Die Klägerin und Vermieterin verlangte von der Beklagten und Mieterin Mietzinse und Schadenersatz in der Höhe von Fr. 13'360.– entsprechend acht Bruttomietzinsen gestützt auf einen Mietvertrag über eine Ladenfläche. Weiter verlangte die Klägerin die Freigabe des Mieterdepot-Sparkontos zu ihren Gunsten unter Anrechnung an den Forderungsbetrag sowie die Aufhebung der Rechtsvorschläge in Betreibungen gegen die Beklagte. Der Konkurs über der Beklagten wurde mangels Aktiven eingestellt, die Löschung im Handelsregister jedoch auf Einsprache der Klägerin aufgeschoben.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 15.09.2016

Geschäftsnummer MG160033-L/Z1

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 257e
OR 743
SchKG 207
SchKG 230
SchKG 230a

Verweise

OR 257c, OR 257d, OR 115, OR 97, OR 259, OR 267

ZMP 2016 Nr. 1: Nichtigkeit einer Zahlungsverzugskündigung bei Zustellung an eine falsche Adresse. Aufhebungsvereinbarung. Schadenersatzpflicht des Mieters bei Aufhebung des Vertrags wegen Zahlungsverzugs. Kleiner Unterhalt.

29.08.2016 | MG150038-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Vermieter trägt für eine korrekte Zustellung der Kündigungsandrohung sowie der Kündigung nach Art. 257d OR die Verantwortung. Richtet er die Androhung zuhanden des im Gefängnis befindlichen Mieters an die falsche (Gefängnis-) Adresse und die Kündigung selber an die Wohnadresse, obwohl er weiss, dass der Mieter inhaftiert ist, ist die Kündigung nichtig (E. II.4.1). Unternimmt der Mieter trotz Information nichts gegen die Bemühungen des Sozialdienstes des Gefängnisses, die Wohnung zu räumen und dem Vermieter zurückzugeben, so bildet dies eine konkludente Zustimmung zu einer Vertragsaufhebung (E. II.4.2).

Die Aufhebungsvereinbarung ändert grundsätzlich nichts am Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Vertragsverletzung, wenn die Vertragsbeendigung letztlich auf einen Zahlungsrückstand des Mieters zurückzuführen ist. Anders als bei einer vorzeitigen Rückgabe nach Art. 264 OR führt eine Kündigung oder Aufhebung des Vertrages wegen Zahlungsverzugs aber in jedem Fall zur Beendigung des Mietverhältnisses. In dieser Konstellation trifft nicht den Mieter, sondern den Vermieter die primäre Last, sich um eine Weitervermietung zu kümmern (E. II.7).

Der kleine Unterhalt ist Recht und Pflicht des Mieters. Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters entsteht nur, wenn die getroffenen Massnahmen zu einem vertragswidrigen Zustand der Sache führen (E. II.10.7)

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.08.2016

Geschäftsnummer MG150038-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 257c
OR 257d
OR 115
OR 97
OR 259
OR 267

Verweise